פסק-דין בתיק ת"א 24811-06

הקדמה

1.         התובע נפל קורבן לתרמית שנעשתה ע"י הנתבע 1 וחברת דוד נתיב חברה לבניה בע"מ (להלן: "החברה"). שני האחרונים עשו ביניהם עסקה למראית עין של מכירת דירה. זאת על מנת שהנתבע 1 יוכל להציג את חוזה המכר לתובע ולקבל על בסיסו הלוואה לצורך הרכישה. הנתבע 1 לא החזיר את ההלוואה, למעט את חלקה הקטן, ועזב את הארץ ביום 25.2.01 מבלי שוב, כאשר עקבותיו נעלמו. בשל אי החזר ההלוואה התובע העמיד אותה לפרעון מוקדם. יתרתה עומדת נכון להגשת התביעה על 589,307 ש"ח.

2.         התובע יצא וידיו על ראשו מכל הבחינות. הנתבע 1 לא החזיר את ההלוואה ונעלם, כך שבאופן מעשי לא ניתן לגבות את יתרת ההלוואה ממנו. החברה מכרה את הדירה לקונה אחר אשר רכש בה זכויות כדין. לפיכך, התובע מנוע מלממש את הדירה ולגבות בדרך זו את יתרת ההלוואה. על רקע זה הוגשה התביעה.

רקע

3.         החברה הקימה פרוייקט בניה אשר קיבל את הכינוי המסחרי "ניצנים", על מקרקעין בעפולה הידועים כגוש 16683 חלקות 10 ו-11. במסגרת הפרוייקט נבנו שני בניינים, הראשון זכה לכינוי "ניצנים א" והשני, בהפרש של כשנה, זכה לכינוי "ניצנים ב".  הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") העמיד לטובת החברה אשראי של כ-1,500,000 ש"ח לצורך רכישת המקרקעין, כנגד שיעבודם לטובתו במשכנתא מדרגה ראשונה. בשלב מאוחר יותר, כפי שהתברר על פי הראיות שהוצגו לבית המשפט, היקף האשראי שהנתבע העמיד לחברה גדל לכ-4,000,000 ש"ח, ותקבולי מכירת הדירות שהוזרמו לחשבון החברה אצל הנתבע, (מספר 123973 סניף 727 עפולה), היה כ-18,000,000 ש"ח.

4.         לאחר מכירת כל דירה החברה נהגה לבקש מהבנק - הנתבע "מכתב החרגה", על פיו זכויות הרוכש תהיינה קודמות לזכויות הנתבע על פי שטר המשכנתא שנרשמה על המקרקעין. זאת בכפוף לכך שסכום ההלוואה הניתנת לרוכש תוזרם לחשבון החברה בבנק. מכתב זה איפשר להבטיח את זכויות התובע, כמו גם של בנקים אחרים שנהגו לתת לרוכשי הדירות הלוואות, על ידי זה שיכלו לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה ועל בסיסה הערת אזהרה לטובת הבנק נותן ההלוואה, במקביל לרישום משכון על זכויות רוכש הדירה בספרי רשם המשכנתאות.

5.         ביום 27.9.00 נחתם הסכם מכר בין החברה לנתבע 1, על פיו הוא רכש דירה מס' 4 בבנין שנבנה בפרוייקט (בהסכם המכר לא צויין אם מדובר בנין הראשון, דהיינו בניצנים א' או בבנין השני, דהיינו בניצנים ב'). הנתבע פנה לתובע לצורך קבלת הלוואה. במסגרת אישור ההלוואה נרשמה הערת אזהרה ביום 3.10.10 בלשכת רישום המקרקעין לטובת הנתבע, ומיד לאחר מכן הערת אזהרה לטובת התובע על זכויות הנתבע. בנוסף נרשם משכון על זכויות הנתבע 1 בדירה ברשם המשכונות, לטובת התובע. ביום 5.5.10 נחתם הסכם הלוואה בין התובע לבין הנתבע על סך 437,220 ש"ח, וביום 6.10.10 סכום זה הועבר לחשבון החברה אצל הנתבע. קודם לכן ביום 3.10.10 הנתבע הנפיק לנתבע 1 "מכתב החרגה", על פיו כפוף להזרמת סכום ההלוואה לחשבון החברה אצלו, זכויות הנתבע 1 במקרקעין תהיינה קודמות לזכויות הנתבע.

6.         הנתבע 1 עמד בהחזרי ההלוואה למשך כ-3.5 שנים ואז לפתע הם פסקו. כאמור הנתבע 1 עזב את הארץ כבר ביום 25.2.01, אבל כפי שהתברר בדיעבד, החברה היא זו שעמדה בהחזרי ההלוואה עד תחילת שנת 2004 ומאז הם פסקו. לאור זאת התובע החליט ביום 22.6.04 להעמיד את יתרת ההלוואה לפרעון מיידי, אשר עמדה בזמנו על 485,481 ש"ח, ונכון ליום הגשת התביעה על סכום של 589,307 ש"ח. בהמשך התובע נקט בפעולות למימוש זכויות הנתבע 1 בדירה שרכש, אולם ללא הועיל, שכן התברר שהדירה שכביכול רכש, נמכרה זה מכבר לאדם אחר, אשר רכש בה זכויות כדין.

7.         בהעדר יכולת ממשית להפרע מהנתבע 1 באופן ישיר מצד אחד, או להפרע ממנו באופן עקיף ע"י מימוש זכויותיו בדירה, מצד שני, הוגשה תביעה זו. התביעה הוגשה מלכתחילה גם כנגד הנתבע 1 אולם היא נמחקה נגדו, לאחר שהתברר שלא ניתן לאתרו עקב עזיבתו את הארץ.

8.         תביעה זו אינה אלא נספח לפרשה רחבה הרבה יותר, שנדונה במספר ערכאות שיפוטיות. מתברר שהחברה נהגה לערוך עסקאות כפולות בדירות אותן בנתה, כאשר חלק מהעסקאות הינן למראית עין בלבד, על מנת לקבל על בסיסן המשך מימון לפעילות החברה, באמצעות הלוואות לרוכשי הדירות. העסקאות למראית עין נעשו בין החברה למקורבים אליה, כפי שהיה גם במקרה דנן. הנתבע 1 היה בקשרים עסקיים עם המנהל והבעלים של החברה מר דוד נתיב. בעקבות מעשי מרמה אלה, היו טוענים שונים למספר דירות בפרוייקט, שהתבררו בערכאות. כמו כן דוד נתיב וכן צד ג' 3 (להלן: "שטרסלר"), שהינו אחיו של דוד נתיב ואשר שימש כעורך דין החברה, הועמדו לדין בשל פעילויות שונות של החברה. לענין זה ראה בין היתר:

            -  ת.פ. 35033-11-09 בית המשפט השלום בנצרת;

            -  תיק אזרחי 539/05 בית המשפט המחוזי בנצרת;

            -  המרצת פתיחה 275/05 בית המשפט המחוזי בנצרת;

            -  תיק אזרחי 1185/04, 600/05 בית המשפט המחוזי בנצרת.

9.         התברר שהחברה מכרה בפרוייקט "דירה מס' 4", 4 פעמים. פעמיים את הדירה בניצנים א' ופעמיים את הדירה בניצנים ב'. שתיים מהמכירות, ובכלל זה המכירה נשוא תובענה זו, היו למראית עין. בסופו של דבר לגבי שני רוכשים, נקבע שהם לא רכשו זכויות בדירות שנמכרו, ביניהם הנתבע 1. הדירה שנמכרה כביכול לנתבע 1 נמכרה בסופו של דבר לגב' יעל בלא, אשר מחזיקה בה כיום  כדין, מבלי שיש לנתבע 1 זכויות בה, וכאמור מבלי שיש לתובע זכויות בה.

טענות התובע

10.       בשתי דירות אשר סומנו במספר 4 בשני מבנים בפרוייקט נערכו עסקאות נוגדות, וכי יש להם 4 רוכשים. שניים מהם רכשו זכויות בדירות ומחזיקים בהם כדין. שניים נוספים, בהם הנתבע 1, בסופו של דבר לא רכשו זכויות בדירות.

11.       הנתבע שימש כבנק מלווה של הפרוייקט, או כבנק המממן של הפרוייקט, אשר לזכותו היתה רשומה משכנתא בדרגה ראשונה על מקרקעי הפרוייקט. כדי לאפשר לרוכשים לקבל הלוואות משכנתא או הלוואות מימון המובטחות בשיעבוד, הנפיק הנתבע לקונים, וביניהם לנתבע 1, מכתבי החרגה כנגד תשלום ההלוואה לחשבון החברה אצלה. במקרה זה הנתבע הסכים להחריג דירה מס' 4 בפרוייקט לבקשת הנתבע 1, רק לאחר שנערך הסכם מכר בין הנתבע 1 לחברה, כאשר התובע הסכים לממן את רכישת הדירה באמצעות הלוואה שניתנה לנתבע 1, וכפוף לכך שסכום ההלוואה יופקדו בחשבון הבנק של החברה בסניף הנתבע בעפולה. הנתבע פעל ברשלנות ו/או תוך כדי עצימת עיניים, כאשר הנפיק עבור דירה מס' 4 בפרוייקט (מבלי לבדוק באיזה בנין הוא נמצא) 4 מכתבי החרגה שונים. רק על בסיס מכתב החרגה של הנתבע, התובע הסכים ליתן את ההלוואה. עקב רשלנות הנתבע ניתן שוב מכתב החרגה לדירה שכביכול נקנה ע"י הנתבע 1, ועקב זאת התובע נשאר ללא בטוחה ממנה ניתן להפרע.

12.       יש קשר סיבתי בין רשלנות הנתבע לנזק שנגרם לתובע. יש להטיל על הנתבע אחריות לנזק שנגרם, שכן הוא הגורם המלווה ו/או המפקח ו/או האחראי על הפרוייקט, ומכל מקום הגורם האחראי להנפיק מכתבי החרגה אשר ישקפו עסקאות אמיתיות בפרוייקט. עקב הפרת חובת הזהירות המוטלת על הנתבע נגרם לתובע נזק ולפיכך עליו לפצותו.